Das Bundesgericht hat am 3. Januar 2024 ein neues Leiturteil publiziert (BGer 4A_121/2023 Urteil vom 29. November 2023), welches den Mietern zukünftig die Anfechtung des Anfangsmietzinses erschweren dürfte.

Grundsätzlich ist das Bundesgericht der Ansicht, dass eine Erhöhung des Mietzinses um 10% im Vergleich zum Mietzins des Vormieters eine erhebliche Erhöhung ist, die eine Vermutung der missbräuchlichen Erhöhung auslöst. Anzumerken ist, dass eine Erhöhung um 10% (oder mehr) nicht selten ist, wenn der Vormieter sich einige Jahre in der Wohnung befunden hat. Diese Vermutung löst eine Beweislast für den Vermieter aus, die Erhöhung der Miete zu rechtfertigen. oft konnte der Vermieter diese Erhöhung nicht rechtsgenügend belegen, da sehr hohe Anforderungen für diesen Nachweis gestellt wurden. Diese Praxis besteht bereits seit langer Zeit und hat sich mit der Pflicht (im Kanton Zürich) dem neuen Mieter den Mietzins des Vormieters mitzuteilen, noch intensiviert.

Der Vermieter hat „begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses“ nachzuweisen, woraufhin (bei seltenem Erfolg) wiederum der Mieter die Missbräuchlichkeit der Miete beweisen muss. Dies wird einem (privaten) Mieter nur selten gelingen, da er nicht die Ressourcen und den Zugang zu mehreren „vergleichbaren Objekten“ vorbringen können wird.

Nun hat sich das Bundesgericht (ein wenig) hin zu den Interessen des Vermieters bewegt: Das Bundesgericht hat mit diesem Urteil die Schwelle der „begründeten Zweifel an der Missbräuchlichkeit“ für die Vermieterin gesenkt, womit zukünftig der Mieter in der Pflicht stehen wird, die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Insbesondere hat das Bundesgericht begründete Zweifel an der Missbräuchlichkeit anerkannt, wenn das Vormietverhältnis über 20 Jahre bestand, in Kombination mit dem „allgemein steigenden Mietzinsniveau“.

Bei langer Mietdauer des Vormieters dürfte eine Anfechtung des Anfangsmietzinses durch den neuen Mieter nun deutlich schwieriger werden.