Der Vermieter kann ein Mietverhältnis grundsätzlich auflösen, wenn die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Daneben gibt es weitere anerkannte (explizite) Kündigungsgründe, die dem Vermieter erlauben, das Mietverhältnis aufzulösen. Einer von diesen Kündigungsgründen ist der dringende Eigenbedarf nach einer Eigentumsübertragung (Art. 261 OR). Wenn das Mietobjekt (beispielsweise ein Mehrfamilienhaus) verkauft wird, kann der neue Eigentümer einem Mieter (mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin) kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen kann.

Die Rechtsprechung behandelt diesen gesetzlichen Kündigungsgrund jedoch sehr restriktiv. Nachdem der Mieter die Kündigung erhalten hat, kann er die Kündigung innert 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen anfechten und beispielsweise behaupten, dass der vom Vermieter geltend gemachte dringende Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. In der Vergangenheit sind Kündigungen des Vermieters wegen Eigenbedarf oft missbraucht worden, um sich unliebsame Mieter vom Hals zu schaffen. Hieraus gründet wohl die restriktive Praxis der Gerichte.

Der Vermieter muss danach nachweisen, dass tatsächlich ein dringender Eigenbedarf besteht. Die Formulierungen des Bundesgericht sind in dieser Beziehung eher kryptisch und der Laie kann hiermit oft wenig anfangen. So fordert das Bundesgericht, dass der Eigenbedarf „unmittelbar, konkret und aktuell“, das „zuwarten der Selbstnutzung unzumutbar“ ist, wobei die Dringlichkeit eine „zeitliche wie auch sachliche“ Komponente aufweist.
Im Zuge einer parlamentarischen Initiative wollten zahlreiche Parlamentarier die Bedingungen der Vermieterkündigung aus Eigenbedarf lockern, so dass das Verfahren beschleunigt werde und der Vermieter nicht mehr unter Umständen jahrelang warten muss, bis er in seine eigene Wohnung einziehen darf. Der Bundesrat sah keine Veranlassung einer Änderung, da sich die Mehrheit aller Streitenden vor der Schlichtungsbehörde vergleichen würden.

Man einigte sich schliesslich auf einen neuen Wortlaut, der die „Dringlichkeit“ ersetzen wird (Art. 261 Abs. 2 lit a OR), wenn ein bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf besteht“. Die Initianten waren mit dieser Formulierung nicht vollends zufrieden, da den Schlichtungsbehörden und Gerichten weiterhin ein enormes Ermessen verbleibt, wie diese Formulierung umgesetzt wird. Angesichts der Änderung, weg von der Formulierung „dringlich“ bleibt zu hoffen, dass jahrelanges Prozessieren der Mieter über mehrere Instanzen, soweit ungerechtfertigt, in Zukunft Einhalt geboten wird. Per wann die neue Formulierung gelten solle, ist noch nicht bekannt. Manchmal scheint das Gefängnis nicht so schlimm zu sein.