Die Mieter schlossen mit der Vermieterin per 1. April 2015 einen Mietvertrag über eine 5½-Zimmer-Attikawohnung. Im Mietvertrag wurde eine indexierte Nettomiete von CHF 3’500 pro Monat und eine fünfjährige Mindestmiete (d.h. bis mindestens 31. März 2020) vereinbart.

Wird der Anfangsmietzins nicht angefochten, hängt ein indexierter Mietzins während der festen Vertragsdauer nur von der Indexentwicklung ab. Ein im Juni 2017 mit dem gesunkenen hypothekarischen Referenzzinssatz begründetes Herabsetzungsbegehren lehnte die Vermieterin wegen der vereinbarten Indexklausel ab. Hypothekarzinsänderungen erlauben keine Anpassung des indexierten Mietzinses. Am 4. März 2020 verlangten die Mieter erneut eine Herabsetzung des Mietzinses “auf den nächsten Kündigungstermin”, d.h. per 1. Juli 2020. Der Referenzzinssatz war seit dem Vertragsschluss im April 2015 von 2 % auf 1,25 % gesunken. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West verneinte, das Kantonsgericht Basel-Landschaft bejahte eine Mietzinsreduktion auf CHF 3’215. Die Vermieterin gelangte vors Bundesgericht (Bundesgerichtsurteil 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023).

Wird ein ursprünglich auf fünf Jahre abgeschlossener indexierter Mietvertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer als unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt, fällt die Indexierung dahin, sofern die Vermieterin in der folgenden Periode nicht wiederum fünf Jahre lang gebunden ist. Auf den Zeitpunkt, in dem die (mindestens) fünfjährige Indexdauer zu Ende geht, können beide Parteien unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Modifikation des Mietzinses begehren: Die Vermieterin kann den Mietzins gestützt auf Art. 269d OR erhöhen, der Mieter kann gemäss Art. 270a OR die Herabsetzung des Mietzinses verlangen (sog. Anpassung “während der Mietdauer”), jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Eine Änderung des Mietzinses im eben dargestellten Sinn kann dabei aber nur auf das Ende der Indexdauer – und nur auf diesen Zeitpunkt, also später nicht mehr – begehrt werden. Unterlässt es eine Partei, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer eine Anpassung zu verlangen, erweckt sie bei der Gegenpartei den Eindruck, sie halte den gegenwärtigen Mietzins für angemessen. Vorliegend verlangten die Mieter die Mietzinsanpassung nicht im Dezember 2019 auf das Ende der Indexdauer am 31. März 2020, sondern erst am 4. März 2020 per 1. Juli 2020. Die Mieter verpassten es, rechtzeitig eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen.

Dies bedeutet: Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen – darunter solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes – bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen. Fordern sie auf jenen Zeitpunkt (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) keine Mietzinsänderung, sind sie vermutungsweise mit dem in jenem Moment geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Anpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind ausgeschlossen. Massgebend für künftige Mietzinsanpassungen sind in diesem Fall die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Mietzinsänderung nach der relativen Methode hätten begehren können.