Ein Balkon, der nur durch die Nachbarseinheit bequem begehbar ist – und trotzdem exklusiv dir gehört? Genau das bestätigt das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 15. Januar 2026 (5A_422/2024), der jedes Stockwerkeigentümer-Meeting beleben dürfte. Der Aufteilungsplan wies den Balkon farblich sauber der Einheit A2 zu; gebaut wurde er aber nur mit Tür zu Einheit A3, während Einheit A2 dort, wo der Plan eine Tür zeigt, lediglich ein Fenster erhielt. Die Vorinstanzen wollten deshalb die „natürliche Publizität“ bemühen – Sichtbares schlägt Register – und das Nutzungsrecht faktisch kippen. Davon war das Bundesgericht nicht begeistert.

Sondernutzungsrechte leben nicht vom Augenschein, sondern vom Begründungsakt. Reglement plus Aufteilungsplan binden auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Weder die bequemere Tür auf Seite Einheit A3 noch der temporäre Fensterzugang bei Einheit A2 ändern die Zuweisung und den Bestand des Rechts. Die „natürliche Publizität“, eine im Dienstbarkeitsrecht entwickelte Ausnahme zum Schutz des guten Glaubens, hat hier keinen Platz, weil Sondernutzungsrechte obligatorischer Natur sind und nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilhaben; oder in den Worten des Urteils: Es geht nicht um die „nähere Bestimmung eines nach Lage und Fläche unbestimmten Rechts“, denn der Plan ist klar; die Türfrage betrifft bloss die Nutzung, nicht die Begründung oder den Bestand des Rechts.

Konsequenz: Der Eigentümerin der Einheit A3 wird die Nutzung untersagt; Verstösse könnten gar strafrechtlich geahndet werden. Für Praktiker heisst das: Bei Konflikten um Terrassen, Gärten und Balkone zuerst in den Begründungsakt schauen, nicht auf die Maueröffnung. Und wenn die Tür fehlt? Sie lässt sich – wie ursprünglich vorgesehen – baulich nachrüsten; das Recht folgt dem Plan, nicht dem Bauzufall.

Fazit: Massgeblich sind Reglement und Aufteilungsplan als Teile des Begründungsakts. Sie bestimmen die Zuweisung und den Bestand des Sondernutzungsrechts an gemeinschaftlichen Teilen (Art. 712g Abs. 4 ZGB i.V.m. Reglement/Plan).