In der Schweiz treten bedeutende Änderungen im Bau- und Immobilienrecht in Kraft. Sie zielen darauf ab, die Rechtsstellung von Bauherren sowie Käuferinnen und Käufern von Immobilien zu stärken und mehr Klarheit bei der Behandlung von Baumängeln zu schaffen. Der Schutz der Erwerber wird insbesondere bei Neubauten deutlich ausgebaut.

Eine interessante Neuerung beinhaltet das gesetzlich verankerte Recht auf Nachbesserung (Art. 368 Abs. 2 und Abs. 2^bis OR):

Dies ist eine positive Nachricht für alle, die ein Haus oder eine Wohnung neu bauen oder kaufen. Sollte ein Mangel bestehen, besteht nun ein gesetzlicher Anspruch auf kostenlose Behebung durch den Verkäufer oder Ersteller. Damit ist es nicht mehr möglich, Gewährleistungsansprüche vertraglich einzuschränken oder sie an Dritte abzutreten. Das hat in der Vergangenheit die Durchsetzung von Mängelrechten erheblich erschwert, insbesondere für Personen, die keine Fachleute waren.

Das ist jedoch noch nicht alles: Auch die Frist für die Anzeige von Mängeln wurde neu geregelt (Art. 201; Art. 219a; Art. 367 Abs. 1^bis; Art. 370 Abs. 4 OR). Anstelle der bisherigen Pflicht zur sofortigen Mängelrüge gilt nun eine einheitliche Frist von 60 Tagen ab Kenntnis des Mangels. Mängel, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren, müssen innerhalb von 60 Tagen nach ihrer Entdeckung angezeigt werden. Der zuvor verwendete unbestimmte Rechtsbegriff der „sofortigen Rüge“ wird somit hinfällig. Die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. Es handelt sich somit um eine minimale Frist, die nicht verkürzt werden kann.

Die fünfjährige Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln bleibt bestehen (Art. 219a; Art. 371 OR). Das ist ein zwingender Mindestschutz, der erhalten bleibt. Es ist nun eindeutig klargestellt, dass auch diese Frist nicht mehr vertraglich verkürzt werden darf. Das ist doch wirklich eine tolle Nachricht für alle Eigentümerinnen und Eigentümer! Denn damit wird die Verjährungsfrist zu einem zwingenden Mindestschutz.

In der Praxis werden Bauverträge häufig unter Einbezug der SIA-Norm 118 abgeschlossen. Diese sieht teilweise bauherrenfreundlichere Regelungen vor, insbesondere im Hinblick auf die Mängelrüge innerhalb von zwei Jahren nach Abnahme.

Solange die SIA-Norm 118 nicht angepasst wird, gelten bei neu abgeschlossenen Verträgen die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Die gesetzliche 60-Tage-Rügefrist ist ein wichtiger Punkt, der unbedingt einhalten werden muss.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die gesetzlichen Neuerungen im Bau- und Immobilienrecht gute Nachrichten sind! Sie sorgen für mehr Transparenz und Rechtssicherheit für Bauherren und Immobilienkäufer. Das verpflichtende Nachbesserungsrecht, klar geregelte Rügefristen sowie nicht mehr abdingbare Verjährungsregelungen stärken den Schutz der Erwerber spürbar. Gleichzeitig schaffen die Anpassungen klare Rahmenbedingungen für alle Beteiligten am Bau.