Stellen Sie sich vor, Sie beziehen Ihr neu gebautes oder frisch renoviertes Eigenheim und müssen feststellen, dass bei Regen das Dach undicht ist, sich im Winter eine schlechte Wärmedämmung bemerkbar macht oder der gelieferte Einbauschrank nicht in die dafür vorgesehene Nische passt. Solche Mängel müssen Sie nicht einfach hinnehmen.

Was tun in einem solchen Fall? Um Ihre Rechte zu wahren, ist es fundamental die Mängelrüge rechtzeitig zu erheben, die Mängel genügend zu substantiieren und dies allen potenziell dafür verantwortlichen Personen anzuzeigen.

Die Mängelrüge ist unverzüglich nach Ablieferung des Werkes, bei versteckten Mängeln, nach deren Entdeckung, zu erheben. Prüfen Sie daher das Werk bei Ablieferung sorgfältig und eingehend.

Werden Mängel festgestellt, dürfte in den meisten Fällen eine Frist zwischen sieben bis zehn Tagen gelten, in der die Mängelrüge zu erheben ist. Je nach Umständen des Einzelfalls kann dies jedoch variieren und sie könnte sogar kürzer ausfallen. Generell gilt, dass schnelles Handeln angesagt ist, um Ihre Rechte zu wahren.

Wichtig: Die Mängelrüge muss inhaltlich genügend bestimmt sein. Aus der Mängelrüge muss hervorgehen, dass das abgelieferte Werk nicht als vertragsgemäss anerkannt wird und der Unternehmer haftbar gemacht wird. Gleichzeitig sind alle verschiedenen Mängel aufzuzählen und so gut wie möglich zu beschreiben. Auch wenn schnell gehandelt werden muss, ist eine genaue Bezeichnung und ein hoher Detailgrad wesentlich.

Nach einer wirksamen Mängelrüge ist es Ihnen neben allfälligen Schadenersatzforderungen möglich, eine der folgenden Mängelrechte zu verlangen:

1. die Wandlung (Vertragsauflösung);
2. die Minderung (Kaufpreisminderung); oder
3. die Nachbesserung.

Welches Mängelrecht opportun ist, hängt vom Einzelfall ab.

Mit den neuen Gesetzesbestimmungen, die ab dem 1. Januar 2026 in Kraft treten, gilt für unbewegliche Werke eine Rügefrist von neu 60 Tagen, diese kann vertraglich auch nicht gekürzt werden. Dies erhöht die Rechtssicherheit und gibt dem Bauherrn mehr Zeit, die Mängel zu rügen, als unter bisherigem Recht. Aber Achtung, dies gilt nur für unbewegliche Werke oder darin integrierte Werke, wie zum Beispiel ein Haus oder die darin befindlichen Abwasserrohre. Für den nach Mass angefertigten Einbauschrank, wäre die Rüge immer noch unverzüglich, wie oben erläutert, vorzunehmen. Darüber hinaus kann der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung künftig weder im Voraus ausgeschlossen noch beschränkt werden.

Fazit

Sollten Sie Mängel feststellen, ist es wichtig, schnell zu handeln und eine gültige Mängelrüge zu erheben. Bei komplexen Fällen empfiehlt es sich, juristischen Rat einzuholen, um die Mängelrüge rechtssicher zu formulieren und um abzuklären, welche Rügefrist gilt, welches Mängelrecht am zielführendsten ist und gegen wen und wie die Ansprüche geltend zu machen sind.