Das Stockwerkeigentum als besondere Form des Miteigentums führt nicht selten zu Nachbarschaftskonflikten. Gerade in Fällen, in denen bauliche Veränderungen im Sonderrecht zu Immissionen führen, stellt sich die Frage: Muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft eingreifen – oder sind betroffene Eigentümer auf sich allein gestellt?

Das Bundesgericht hat im Urteil BGer 5A_17/2024 Urteil vom 3. Februar 2025 entschieden, dass die Gemeinschaft die Durchsetzung des Reglements ablehnen darf.

Gegenstand des interessierenden Falles bildete der Austausch der Bodenbeläge in der darüberliegenden Einheit, welchen zwei Stockwerkeigentümer beanstandeten. Sie beriefen sich auf eine Reglementsbestimmung, die Veränderungen untersagt, welche die Schallsituation verschlechtern. Die Stockwerkeigentümerversammlung lehnte ihren Antrag auf Rückbau jedoch mit dem Argument ab, dass keine gemeinschaftlichen Interessen betroffen seien. Die Beschwerdeführer zogen die Streitigkeit bis vor Bundesgericht, unterlagen jedoch auch dort.

Das Bundesgericht statuierte, dass die Gemeinschaft nicht verpflichtet ist, das Reglement durchzusetzen, wenn ausschliesslich das Verhältnis zweier Sonderrechte betroffen ist. In Konstellation, wie der beschriebenen, bestünden keine gemeinschaftlichen Interessen, weshalb ein Einschreiten der Gemeinschaft nicht erforderlich sei. Die betroffenen Eigentümer haben stattdessen die Möglichkeit nach Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB gegen störende Immissionen vorzugehen.

Die Entscheidung zeigt eine oft übersehene Grenze des gemeinschaftlichen Verwaltungshandelns im Stockwerkeigentum: Die Verwaltung ist zwar zur Überwachung der Reglementsbestimmungen verpflichtet, nicht jedoch zu deren gerichtlicher Durchsetzung in jedem Einzelfall. Wo keine kollektiven Interessen tangiert sind, liegt es im Ermessen der Versammlung, ob gehandelt wird – und die Mehrheit kann aus sachlichen Gründen davon absehen.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine Hüterin individueller Interessen. Das Urteil stärkt die Entscheidungsfreiheit der Versammlung, betont aber zugleich die Verantwortung jedes einzelnen Eigentümers, seine Rechte nötigenfalls selbst durchzusetzen. Für Verwaltungen und Eigentümer ist es deshalb wichtig zu wissen, wo die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Individualinteresse verläuft – und wie damit umzugehen ist.