Die Ausweisung eines Mieters aufgrund Zahlungsverzug ist ein klassisches Beispiel, das mittels des sog. „Rechtsschutz in klaren Fällen“ vor Gericht durchgebracht werden kann. Bei diesem möglichst schnellen und günstigen Verfahren wird gefordert, dass sowohl der Sachverhalt klar bzw. sofort beweisbar und die Rechtsfolge klar sein muss.

Bei der Ausweisung infolge Zahlungsverzug eines Mieters ist das (meist) gegeben: Der Mieter zahlt seine Miete nicht mehr, er erhält von der Vermieterin eine Mahnung mit Zahlungsfristansetzung und Kündigungsandrohung, nach abgelaufener Frist erhält er die Kündigung und zieht trotzdem nicht aus. Die Rechtsfolge ist klar: der Mieter kann ausgewiesen werden.

Was geschieht aber nun, wenn der Mieter sein Namensschild am Briefkasten entfernt hatte und somit auch die Kündigungsandrohung und die Kündigung nicht empfangen hat? Die Post vermerkt dies regelmässig auf dem zurückgesendeten Couvert mit „Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden“. Ist der Fall unter diesen Umständen noch „klar oder sofort beweisbar“?

Das Obergericht des Kantons Zürich scheint diesen Fall nicht mehr als genügend klar für den „Rechtsschutz in klaren Fällen“ anzusehen. Insbesondere geht das Obergericht nicht davon aus, dass bloss aufgrund eines zurückgesendeten Couverts mit dem genannten Vermerk (Adressat konnte nicht ermittelt werden), nicht automatisch davon ausgegangen werden könne, dass das Namensschild entfernt wurde und der Mieter die Zustellung somit selber vereitelt habe (OGer PF210009). Die Vermieterin hätte nachzuweisen, dass der Briefkasten tatsächlich nicht mehr angeschrieben sei.

Anders läge der Fall, wenn der Mieter das Schreiben einfach ignoriert und die Sendung bei der Post nicht abholt. In diesem Fall greift nämlich eine Zustellfiktion, bei der das Schreiben so behandelt wird, als ob der Mieter es abgeholt hätte. Dies geschieht in der Praxis häufig und wird als klare Rechtslage angesehen.

Die Vermieterin ist damit gut beraten, wenn sie bereits bei der Mahnung mit Zahlungsfristansetzung und Kündigungsandrohung ihre Aufmerksamkeit darauf richtet, dass dieses Schreiben empfangen wird bzw. immerhin ein Abholzettel in den Briefkasten gelegt werden konnte. Ansonsten läuft sie Gefahr, die Ausweisung nachfolgend in einem (längeren und teureren) ordentlichen Verfahren durchführen zu müssen. In dieser Zeit bleibt die Miete regelmässig unbezahlt und der Vermieterin entsteht weiterer Schaden, den sie oft nicht erstattet erhält.