Rund 60% der Schweizer Bevölkerung lebt in einer Mietwohnung. Grundlegend ist demnach die Kenntnis des schweizerischen Mietrechts, insbesondere der Anfechtungsmöglichkeit einer Kündigung. Für die Kündigungsanfechtung muss eine Frist eingehalten werden, welche nicht verpasst werden darf. Das bereits bestehende Wissen soll mit vorliegendem Newsletter aufgefrischt werden. Über die Möglichkeit einer Erstreckung des Mietverhältnisses, widmet sich sodann die Ausgabe April 2019.

Möchte der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis kündigen, so hat er diese Kündigung mithilfe eines amtlichen Formulars schriftlich vorzunehmen (beispielhaft für den Kanton Zürich). Eine Kündigung, die ohne Verwendung des amtlichen Formulars ausgesprochen worden ist, ist nichtig und hat keinerlei Wirkungen. Dennoch sollte diese Kündigung nicht einfach ignoriert und der Vermieter im Glauben belassen werden, dass die Kündigung gültig sei, da ein solches Verhalten als rechtsmissbräuchlich gewertet werden könnte. Wird das amtliche Formular zur Kündigung des Mietverhältnisses verwendet, so kann diesem die Rechte des Mieters entnommen werden. Insbesondere enthält es den Hinweis, dass die Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Paritätischen Schlichtungsbehörde des Bezirks, in dem sich das Mietobjekt befindet, angefochten werden kann.

Mit Ausnahme einer nichtigen Kündigung, kann nach Ablauf dieser Frist nicht mehr gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses vorgegangen werden. Unerlässlich ist die im Zusammenhang mit der Fristberechnung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung* geltende absolute resp. uneingeschränkte Empfangstheorie in Erinnerung zu rufen: Der Anfang des 30-tägigen Fristenlaufs bestimmt sich nicht unbedingt nach dem Zeitpunkt, in welchem der Mieter das Kündigungsschreiben in den Händen hält. Der Fristenlauf beginnt im Zeitpunkt, in welchem die Willensäusserung in den Machtbereich des Mieters gelangt und dieser bei normaler Organisation in der Lage ist, von ihr Kenntnis zu nehmen.* Grundsätzlich wird die Kündigung zu Beweiszwecken mittels eingeschriebenem Briefs versendet. Kann der eingeschriebene Brief nicht zugestellt werden, so beginnt der Fristenlauf, sobald der Mieter die Abholungseinladung im Briefkasten hat und gemäss Abholungseinladung bei der Poststelle von der Kündigung Kenntnis nehmen könnte (normalerweise der darauffolgende Tag). Die korrekte Berechnung der Frist ist für den Mieter essentiell, um von seinem Recht, rechtliche Schritte gegen eine Kündigung einzuleiten, profitieren zu können.